Risorse per l'amministratore
Il regolamento di condominio: quando serve, cosa può dire (e cosa no)
È il libro delle regole della casa: dice come si vive insieme, chi paga cosa e quali limiti valgono per tutti. Ma non tutto può scrivercelo — e non tutti i regolamenti hanno la stessa forza. Guida chiara tra obblighi, tipi e limiti.
aggiornato: ottobre 2026 · 6 min di lettura
Ogni condominio ha le sue abitudini; il regolamento è il posto dove quelle abitudini diventano regole scritte — ore del silenzio, uso del cortile, divieti, criteri di spesa. Ma non è un potere illimitato: la legge dice quando è obbligatorio, chi può approvarlo e fin dove può spingersi. Partiamo dal punto che sorprende sempre.
Quando è obbligatorio
L'art. 1138 del Codice Civile è chiaro: quando in un edificio i condomini sono più di dieci, deve essere formato un regolamentoche contenga le norme sull'uso delle cose comuni e sulla ripartizione delle spese, secondo i diritti di ciascuno. «Deve»: non è una facoltà. Nella pratica molti edifici ne sospettano l'esistenza senza averlo mai visto: primo compito dell'amministratore è trovarlo (atto di acquisto, registro dei verbali, archivio dello studio) e farlo leggere a chi governa la casa.
I due tipi: contrattuale e assembleare
- Contrattuale: scritto dal costruttore o accettato da tutti i condomini originari (di solito allegato agli atti di acquisto). Può contenere limiti anche forti alle proprietà esclusive, perché chi ha comprato lo ha accettato. Si modifica, in generale, solo con il consenso di tutti.
- Assembleare: approvato (o modificato) dall'assemblea con le maggioranze di legge. Più flessibile, ma con un limite netto: non può menomare i diritti di proprietà esclusivané i diritti d'uso e godimento proporzionali di ciascuno. Regola la convivenza, non espropria.
La differenza non è accademica: davanti a un giudice, la stessa clausola può essere valida nel primo e nulla nel secondo. Quando leggi un regolamento, la prima domanda da farsi è sempre: di che origine è?
Cosa contiene di solito
- Orari e modi d'uso delle parti comuni (cortile, terrazze, lavanderia, cantine).
- Norme sul decoro (ante, tende, serramenti visibili dall'esterno) — tema delicato, da scrivere con precisione.
- Divieti e limiti di uso (non sempre possibili: vedi sopra).
- Criteri di ripartizione delle spese, quando differiscono da quelli legali nei limiti consentiti.
- Regole su animali, musica, lavori negli appartamenti, installazioni.
Come si approva e si modifica
Il regolamento assembleare si approva con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell'edificio. La norma aggiunge due cure formali che valgono oro: va allegato al registro dei verbalidell'assemblea e, per essere pienamente opponibile anche ai futuri acquirenti, va trascritto. Un regolamento ben archiviato è un regolamento che fa testo.
Il consiglio pratico
Domande frequenti
Il regolamento può vietare gli animali?+
Dipende dal tipo di regolamento. Il divieto assoluto di tenere animali è valido se proviene da un regolamento di origine contrattuale (accettato da tutti i condomini originari); un regolamento di origine assembleare non può invece comprimere fino al divieto il diritto di ciascuno sull'unità privata: può al più regolare l'uso delle parti comuni.
Può cambiare i criteri di ripartizione delle spese?+
Il regolamento assembleare può distribuire le spese secondo criteri diversi da quelli legali solo nel limite dei diritti di ciascun condomino, e le modifiche più incisive richiedono il consenso di tutti. I criteri legali di ripartizione restano la base quando il regolamento non dice nulla.
Dove trovo il regolamento del mio condominio?+
Di norma nell'atto di acquisto dell'unità (se di origine contrattuale), nel registro dei verbali dell'assemblea (per quello assembleare, che la norma vuole allegato proprio al registro) o presso l'amministratore, che deve conservarlo tra i documenti del condominio.
Tenere il regolamento (e le delibere) a portata di clic è metà del lavoro: nell'hub guida completa spieghiamo come ogni documento dello studio resta organizzato e reperibile.
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