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Convocare l'assemblea di condominio: termini, modalità e maggioranze
L'assemblea è il cuore del condominio, ma la sua vita inizia prima che inizi: nella convocazione. Un avviso sbagliato nei tempi o nei mezzi può costare l'annullamento di una delibera. Ecco le regole — verificate articolo per articolo — e un modello pronto.
aggiornato: ottobre 2026 · 6 min di lettura
Una delibera vale quanto la convocazione che l'ha permessa. Per questo il legislatore ha scritto nero su bianco quandol'assemblea va riunita, con quanto preavviso e con quali mezzil'avviso deve arrivare. Sono regole dell'art. 66 delle disposizioni attuative del Codice Civile — riscritte dalla riforma del 2012 — che ogni amministratore tiene appiccicate al monitor. Rivediamole in ordine.
Quando convocare l'assemblea
- Assemblea ordinaria: almeno una volta all'anno (art. 1135 c.c.) per approvare il bilancio; la riforma del 2012 impone di tenerla entro 120 giorni dalla chiusura dell'esercizio (180 in caso di particolari esigenze, da indicare in delibera).
- Assemblea straordinaria: ogni volta che serve — lavori, regolamento, sostituzione dell'amministratore, questioni urgenti.
- La seconda convocazione non può cadere nello stesso giorno della prima: la norma lo vieta espressamente, per dare tempo ai presenti di tornare e agli assenti di farsi rappresentare.
Il termine dei 5 giorni
L'avviso deve arrivare almeno 5 giorni primadella data fissata per la prima convocazione. Cinque giorni pieni tra ricezione e riunione: quando l'avviso parte per posta, il termine va calcolato sulla ricezione, non sull'invio — meglio abbondare che rischiare.
Con quali mezzi si invia l'avviso
La norma (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.) ammette: PECquando l'anagrafica condominiale ne contiene l'indirizzo, raccomandata con ricevuta di ritorno, messaggio con prova di ricezione, fax o telegramma, oppure consegna a manocon ricevuta firmata. In mancanza di PEC nota, gli altri mezzi restano validi. E per completezza: l'avviso va anche affisso all'albo del condominio, dove esiste.
Modello di avviso di convocazione (struttura minima)
Le maggioranze, in trenta secondi
In prima convocazionel'assemblea è validamente costituita con i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza degli intervenuti; e delibera con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore. In seconda convocazionesi costituisce con almeno un terzo del valore, e delibera a maggioranza degli intervenuti — salvo le materie che chiedono maggioranze più forti. Le regole sulle spese e sull'uso delle parti comuni hanno soglie proprie: quando il dubbio c'è, la verifica puntuale dell'art. 1136 c.c. (o una domanda al legale di fiducia) costa meno dell'annullamento.
Domande frequenti
Cosa succede se l'avviso arriva con meno di 5 giorni?+
La convocazione è irregolare: la delibera approvata in quell'assemblea è annullabile se un condomino assente la impugna e prova di non aver ricevuto l'avviso in tempo utile. Se tutti gli aventi diritto erano presenti o nessuno reclama, il vizio resta sanato.
Senza la PEC del condòmino, come si invia?+
Se nell'anagrafica condominiale non risulta un indirizzo PEC, la convocazione è valida con uno degli altri mezzi previsti dalla norma: raccomandata A/R, fax, telegramma o consegna a mano con ricevuta. L'importante è la prova della ricezione.
Chi convoca se manca l'amministratore?+
In mancanza dell'amministratore, l'iniziativa della convocazione può essere presa dagli stessi condomini, nei modi previsti dalla legge: è una delle tutele pensate per gli edifici rimasti senza gestione.
Gli strumenti giusti riducono il lavoro di convocazione a pochi minuti: dalla bacheca e il portale digitale all'invio multicanale degli avvisi. Se vuoi vedere come lo fa un software moderno, c'è la guida completa.
Fonti
- Disp. att. c.c., art. 66 — testo e commento (termini e modalità di convocazione)
- Altalex — Assemblea condominiale: la guida (convocazione, maggioranze, impugnazioni)
- Danea — Convocazione assemblea condominiale: modalità e termini
- Ricercagiuridica — Art. 66 disp. att. c.c. (convocazione senza amministratore)
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